導讀:全國各地陸續進入三伏天的高溫模式，炎熱的天氣削減了人們出行的熱情，樓市因為調控因素持續在谷底徘徊。就在人們對避暑納涼的渴求中，各地的旅游地產項目表現活躍，在市場低迷狀態下卻“大殺四方”，包括海南、秦皇島、青島、遼寧等沿海城市的旅游地產項目紛紛進京攬客，與京城的本土住宅項目形成“短兵相接”之勢。

　　業內人士表示，旅游消費已成為全民化的經濟生活行為，休閑模式也發生了巨大改變，傳統的“門票旅游”被深度體驗所取代。旅游、度假休閑成為越來越多人生活的“必需品”。而擁有一套自己的度假屋，既可以滿足旅游度假愿望，同時也是一種理財投資的方式。

　　從“少數人的奢侈品”到“大眾剛需消費品”

　　現在，似乎所有人都默認，房子已經成為了生活的必需品。正是如此，在樓市中永遠存在不斷涌出的“剛需大軍”。同樣，對于非首次置業的旅游地產而言，隨著旅游需求的不斷增強，其剛需特征也正在顯現，購買的迫切性也在增強。與此同時，購房人群更呈現幾何級膨脹。

　　在北京一家傳媒公司工作的崔慧就自稱是一個“旅游剛需”置業者，她告訴北京青年報記者，她和家人在去年夏天時就在遼寧東戴河新區買下了佳兆業東戴河項目的一套兩居室，當時均價五千多元每平方米，還附帶精裝修，足夠一家三口旅行居住了。

　　“我覺得房子買得挺合適，全下來30多萬元，首付70%，而且開發商還做到了首付分期，一年內把首付付清就可以了，我們交了10萬元第一期首付就辦理入住了。”崔慧告訴北青報記者，她買這套房子初衷就是為了避暑。北京的夏天是出了名的桑拿天，尤其是三伏天氣里，氣溫最高時超過40攝氏度，崔慧雖然自己坐在空調辦公室里，但父母由于年紀大了，出于省電的目的，更愿意扇扇子而不是開空調。因此，崔慧一直希望能在北京周邊涼爽的海邊為父母買一套房子。

　　“從項目開車回北京也就三個多小時，坐動車大概兩個多小時，現在我父母一直住在東戴河了，準備到秋冬時候再回來。”崔慧說，他們一家都是典型的北方人，更適應北方的氣候，相比海南的度假房產來說，價格高固然是一方面，但同時北方的秦皇島、東戴河一帶，很少有大風大浪，氣候又不會像南方那樣潮濕，年紀大的父母住起來更加習慣。

　　據記者了解，像崔慧這樣的買房人在市場上并不少見。根據北京青年報聯合搜狐焦點網新推出的“2014旅游地產市場調查”問卷顯示，在被訪的在京購房人中，愿意選擇50萬至100萬價格區間旅游地產的比例高達74.52%，而選擇50萬元以下的則有24.88%，選擇高價旅游地產的比例則不足1%。

　　問卷調查一定程度上反映了真實的市場，從目前市場看，旅游地產已經不再是曾經的“奢侈品”，而成為了不少人的“剛需品”，正是如此，開發商也愿意拉低總價，做出更符合剛需旅游的產品，以迎合市場需求。而買一套剛需旅游地產房，則不再是一種思潮，而被更多的人付諸實際行動。

　　“旅游地產”商業配套成為投資新關注點

　　與北上廣深等一線城市的房地產市場進入淡季不同，夏季清涼的北方海域，則是旅游地產最佳的銷售季節。除了剛需性的旅游置業外，一些投資者則將目光盯在了如何從剛需旅游者身上尋找生意。

　　蔣誠（化名）就是一位投資旅游地產配套的買家。在2013年，他在秦皇島某濱海旅游項目，一舉買下8套臨街商鋪。并將自己剛買的商鋪通過發給圈中好友，引起一陣驚嘆，甚至調侃其買下了“一條街”。談到為何出手買旅游地產配套的商業，蔣誠告訴北青報記者，由于北京的商用物業價格已經一路走高，五環外的商鋪售價都在七八萬元每平方米，而住宅又被限購，越來越感到難以“下手”之際，周邊旅游景區的“成長性商鋪”則被其視為未來的熱點。

　　“我買這么多商鋪，主要就是看中它未來的升值空間。”蔣誠表示，8套商鋪600多萬元，在北京只能購買一個商圈的小型商鋪，同樣的價格，卻在秦皇島買了8套。之所以這樣決定就是看好未來旅游度假社區的來往人流量，希望能實現一鋪養三代的愿望。

　　除了價格“親民”，近年來旅游地產的熱銷和全國旅游業的興旺，也是蔣誠在景區購置商鋪的重要原因。他表示，秦皇島區域甚至東戴河區域，有數十家房地產開發企業在此打造旅游地產集群，加之天然的自然氣候和清新空氣，已經成為“火爐”北京的避暑后花園，每年前來避暑的人群都在增多，必定帶動商業配套的火爆。

　　根據搜狐焦點的調查顯示，有高達55.36%的受訪者表示，最擔心的就是購買的旅游地產成為配套不全的空置房。而開發商開發的大體量商業物業，將有望打消購房人的擔憂，配套齊全的度假旅游產品也更受歡迎。

　　補助旅游、全民營銷成旅游地產主流模式

　　就在樓市量價表現乏力之際，各地持續的高溫天氣更是為下行的房地產市場雪上加霜。值得注意的是，來自海南、遼寧等沿海城市的旅游地產項目卻表現活躍，“避暑納涼”、“新鮮的空氣和怡人的海景”等宣傳語，為這些地產項目賺足了人氣。

　　近日，來自遼寧省東戴河的眾多旅游地產項目在朝陽公園集中舉辦了以“東戴河之夏舞動京城”為主題的“海生活體驗”式房展會。同時，山東青島、煙臺、河北秦皇島等地的地產項目，也高舉“原生態旅游風光”、“海景房”等口號的大旗，來京宣傳。

　　為了能夠在競爭中吸引更多的旅游地產置業者，開發商們也摩拳擦掌，加大營銷、各顯神通。秦皇島當地一家開發商表示，七八月作為旅游的旺季，在這兩個月間花費的推廣營銷費用，大約占全年花費的30%。為了讓更多的看房人來體驗項目，開發商除了常規的發出免費大巴接購房人外，還為看房者在食宿、游玩景點方面投入重金，直接現金補助。許多旅行者甚至直接通過開發商的組團形式參加旅行，即便不買房，也能獲得旅行補助，節省了不少費用。

　　碧桂園京陜豫區域營銷總經理周超就對北青報記者表示，碧桂園力推的青島旅游度假地產項目——碧桂園·十里金灘項目就經常從北京發出VIP看房團，碧桂園會在機票、高鐵票和入住碧桂園酒店時直接現金補貼，比報名旅行團價格優惠許多。以此來吸引著荷包鼓鼓的北京客群走向山東。碧桂園愿意補貼交通及食宿費用，因為這些看房人在欣賞海景的同時，也會取道看看海景房，而這正是碧桂園的目的所在。

　　“只要客戶想來，我們就提供機會，不限地區、年齡和階層。雖然不能保證每一個看過項目的人都能成為業主，但如果你提供感受的機會，他就有可能掏出錢來購買。”碧桂園十里金灘的一位負責人表示。

　　除此之外，各大旅游項目開發商還紛紛推出全民營銷活動，老客戶介紹新客戶買房不但能減免物業費，甚至能直接獲得數額不等的現金獎勵，也將旅游地產的營銷大戰打入深水區。

　　酒店市場或被旅游置業大幅侵占

　　旅游地產近年來的火爆，也吸引著開發商積極轉型。北京龍湖就在近期推出了旗下第一個旅游度假產品龍湖·長城源著。

　　據了解，龍湖·長城源著位處北京司馬臺長城腳下，屬于古北水鎮旅游產品的一部分。雖然是北京區域內的項目，但龍湖·長城源著同樣主打剛需牌，不但戶外廣告強調剛需旅游屬性，價格上也都是百萬元的精裝修別墅。其項目負責人表示，由于古北水鎮景區規劃的酒店數量有限，為了適應旅游地產屬性，項目出售后，龍湖還將幫助空置的業主出租，力求做到最大的投資收益。

　　事實上，不住的時候將旅游物業出租越來越普遍。業內人士表示，旅游地產的營銷方式是租賃與出售相結合。旅游地產投資將不再單純是買房等升值，而是包含“分時度假”等出租獲利模式，以及個人度假消費的滿足。

　　悠然生活度假公寓管理公司總經理邢海峰也表示，現在有越來越多的度假人群不太喜歡住五星級酒店，而有家庭氛圍的度假屋承租需求目前相當大。他預計，很多買旅游地產的購房人并不一定會有充足時間呆在這里，而又不想房屋空置，出租是最好的選擇。

　　搜狐焦點網的調查報告顯示，有高達44.7%的購房人選擇旅游地產是為了投資收益，而自住兼養老的比例則為51.81%。同樣，調查也顯示，只在旅游地產項目居住一個月至三個月的比例高達89.52%。這意味著將有大量的旅游地產項目會出現季節性的空置。

　　邢海峰認為，這就需要代理公司將這些房屋出租，也協助投資者獲得最大收益。他表示，以美國2012年的度假屋出租市場為例，擁有890億美金的出租收益，占度假酒店市場的37%。“中國人口基數很大，度假樓盤配套愈加齊全，相信中國度假住宿一定會占到酒店市場非常高的份額。”他認為，度假公寓市場以家庭為單位，自由行、度假會議、康療，市場非常大。而且這種住宿模式將比普通酒店更受歡迎。

　　買旅游地產要先理清是自住還是投資

　　隨著旅游地產開發規模越來越大，其開發成本也越來越高，百億級項目并不罕見，如此大的資本投入是否有風險？開發者、購房者如何規避風險？

　　北京聯美地產總裁助理史明表示，旅游地產的火熱，催生了許多房地產企業進軍旅游地產，但并不是每家企業都能賺到一杯羹的。如今市場下，一個企業進入旅游地產項目，做小的沒法做，沒有幾十億下不來。中國的旅游地產項目，在十幾年的時間，3000億投入進去，結果70%虧損倒閉，20%勉強保本，10%盈利。因此，對于企業來講，必須要掌握好投資和收益規模，控制好資產負債，同時還要有充裕的現金流量。

　　而對于購房人，業內人士建議到，旅游地產雖然開始面向剛需化，價格相對不高，但仍要求家庭具備一定的經濟實力，還需要應分清自身是自住養老型需求還是投資型需求。

　　“對于自住養老型旅游地產需求而言，由于這部分人是需要居住的，更看重項目的配套是否完善，交通是否便利，環境是否優越、后期物業服務是否能跟上等。考慮的是房屋用于居住的屬性，并不具有很強的投資的目的性，因此這部分人越早下手越好。”史明表示，而投資需求更看重的是項目人氣旺不旺，未來的增長空間能有多少，對于具體的戶型和產品要求并不苛刻。

　　業內人士指出，選購旅游地產的項目不能只看到“親民”的價格，配套、位置、服務等稍有偏差，都可能使得置業者深陷泥潭